Hаскоро се сблъсках с този практически въпрос. От гледна точка на правната доктрина, той би следвало да звучи така: „Остават ли задължителни акцесорните правоотношения за новия собственик на отдаден под наем имот по смисъла на чл. 237 ЗЗД?”
С оглед на все по-голямата концентрация на собственост у предприятия-наемодатели, според мен този правен проблем ще става все по-актуален. Най-сигурният вариант, поне в хипотезата на невърнат депозит, би било да се проведе иск срещу първоначалния наемодател, но често поради обективи причини (напр. ликвидация, несъстоятелност и т.н.) първоначалният наемодател вече не съществува в правния мир.
Всъщност решението на подобен казус в случаите, при които договорът не е вписан в Имотния регистър и/или няма достоверна дата, не би следвало да представлява особена трудност за всеки достатъчно добре подготвен юрист (депозитът/акцесорното задължение ще се дължи от предходния собственик или първоначалния наемодател или неговите правоприемници). Не толкова просто стои случаят, при който договорът за наем се окаже „задължителен” за новия наемодател на основание чл. 237 ЗЗД.
На първо време – няколко думи за същността на т. нар. „депозит”. Най-общо и в масовия случай, характеристиката на това обезпечение е парична сума, която се дава от наемателя при сключването на договора с цел да се обезпечи периодично пораждащите се вземания за наемната цена за наемодателя. Това задължение е акцесорно по своя характер и следва съдбата на главното задължение. В случай, че през периода на действие на договора длъжникът е престирал надлежно и договорът е бил прекратен, то обезпеченият кредитор (наемодателят) следва да върне сумата-обезпечение на своя длъжник. Поради тези съображения, т. нар. „депозит” разкрива всички иманентни характеристики на залога. В тази връзка това обезпечение може да се определи като залог на пари в обращение.
В подкрепа на тази теза е и Решение № 14999 от 08.12.2010 г. на ВАС по адм. д. № 7287 / 2010.г, докладчик съдията Румяна Монова – коментирайки решението на долустоящия съд, ВАС излага следните мотиви: „На първо място съдът е изложил, че предоставените депозити не могат да се възприемат като „задатък” по смисъла на чл. 93 ЗЗД, нито като „отметнина” по смисъла на чл. 308 ТЗ, тъй като от анализа на договорите следва, че никоя от страните не може да се освободи от договора или от отговорността за неговото изпълнение като загуби депозита или съответно го заплати в двоен размер. В този смисъл съдът е изложил подробни съображения. На следващо място съдът е приел, че предоставеният депозит има характера на търговско обезпечение – залог на пари в обръщение по смисъла на чл. 310 ТЗ и служи за удовлетворяване претенциите на наемодателя от неизпълнение на договора за наем. В заключение съдът е изложил, че депозитът не може да се цени като авансово плащане по договор за наем, доколкото чрез плащането му наемателят не се освобождава от свои задължения по договора. Той може да бъде използван само за удовлетворяване на претенции на наемодателя, свързани с неизпълнение на договора”. В по-нататъшното изложение на мотивите си, ВАС подкрепя изводите на съда, постановил обжалваното решение.
Изхождайки от тази отправна точка, а именно че депозитът е залог, и в този смисъл – акцесорно правоотношение (т.е. правоотношение, чиято съдба следва тази на главното) на следващо място следва да обсъдим разпоредбата на чл. 237 от ЗЗД. Безспорно, това е едно изключение от общия принцип за действие на договора между страните, които са го сключили (“res inter alios acta”). Всъщност от тук нататък пред нас се разкрива истинската същина на проблема – как следва да се тълкува обстоятелството, че „договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя” ?
Като че ли ВКС е склонен да възприеме, че става въпрос за някакъв вид „встъпване” по силата на което приобретателят на един недвижим имот замества своя праводател по противопоставимия договор за наем, който е сключен за прехвърления имот – в такъв смисъл е и постановеното по чл. 290 Решение № 151 от 10.11.2009 г. на Върховен касационен съд по т. д. № 811/2008 г., II т. о., Търговска колегия, докладчик съдията Емилия Василева – „Приобретателят на наетия имот встъпва в наемното правоотношение на мястото на наемодателя. Правата и задълженията на наемодателя преминават върху приобретателя, включително и правото да получава наема. Прехвърлянето на собствеността не поражда автоматично задължение за наемателя да заплаща наема на приобретателя вместо на бившите наемодатели. За да възникне това задължение, е необходимо приобретателят да уведоми наемателя за прехвърлянето на собствеността върху имота.” Такова е и становището на проф. Кожухаров[1]. Всъщност, според мен, изразът „встъпва” е неточен с оглед на това, че както в решението на ВКС, така и в изложението на проф. Кожухаров, се говори за преминаване на права и задължения. Встъпването, стриктно погледнато, предполага поемане на задължение като солидарен длъжник. В случая по-скоро се има предвид прехвърляне на правоотношение[2], което представлява едновременно цедиране на вземания и заместване в дълг. Този институт е изрично уреден съгласно PECL.[3]
Съществуват и тези в съвсем друга насока. Така например, според Решение № 2551 на САС по в. гр. д. № 877/2015 г. „Новият собственик на имота, който не е страна по вписания наемен договор между праводателя и наемателя, не встъпва в договорното правоотношение и не поема съответно правата и задълженията на наемодателя по силата на визираната норма. Значението на израза “остава в сила спрямо приобретателя” се свежда до задължението на приобретателя, който е могъл да узнае за наличието на наемен договор за имота с оглед факта на вписването му в СВ, да търпи осъществяването на правото на ползване на имота до края на наемния срок.” В свое Решение № 321 от 13.10.2016 г. по гр. д. № 2097/2015 г., РС – Горна Оряховица излага следните мотиви: „Чл. 237 от ЗЗД не създава фикция за универсално правоприемство, по силата на което следва да се приеме, че получени от едно лице средства следва да бъдат възстановени от друго.”. По-подробно описание на основните мотиви на горепредставените тези може да бъде направено от чудесно написаната статия „Правни последици при придобиване на нает недвижим имот” на колегата Николай Павлевчев
В сравнителноправен аспект от някаква полза може да ни бъде справката с италианския Codice civile, поради неговата роля на „прародител” на българския ЗЗД (в исторически план българския законодател е използвал за база на изготвянето на ЗЗД именно Codice civile). В чл. 1602 от последния, италианският законодател[4] е възприел модела на прехвърляне на правата и задълженията по договора за наем, доколкото смисъла (ratio legis) е наемателят да не бъде поставен в по-неизгодна позиция, в която новият наемател е задължен единствено да не пречи на ползването на имота (и другите законоустановени задължени на наемодателя), но не и с постигнатите договорености с първоначалния наемодател.
Предвид това, че италианският граждански кодекс е реципиран от френския Граждански кодекс, внимание заслужава и разпоредбата на чл. 1743 от ФГК[5]. Видно от нейния текст и граматическото й тълкуване, френският законодател е възприел съвсем друг подход – договорът за наем не е задължителен за приобретателя, а за него единствено е създадена пречка да прекрати ползването на имота от наемателя. Въпреки това, френският Касационен съд не възприема[6] буквалното тълкуване на текста, а счита, че в хипотезата на чл. 1743 от ФГК е налице „субституция” на приобретателя във всичките права и задължения, включително акцесорните, на първоначалния наемател по договора за наем.
Отвъд океана, в Съединените американски щати този въпрос се урежда съгласно местното законодателство на всеки щат. Отделните щати са възприели различен подход при уредбата и интерпретацията на института на т.нар. “security deposit”[7], като някои от тях го възприемат като лично задължение или “pledge” между наемателя и първоначалния наемател, а според останалите – това право преминава заедно с прехвърлянето на интереса на първоначалния наемател към неговия приобретател.
Считам, че тезата за прехвърляне на правоотношението (или „встъпване” съгласно мотивите на ВКС, или „суброгиране” според френския касационен съд) следва да бъде предпочетена. На първо място това произлиза от икономическия смисъл на разпоредбата – а именно наемателят да бъде максимално защитен при прехвърляне на наетия от него обект и да не бъде поставен в по-неблагоприятно положение поради промяната в собствеността на последния. На следващо място систематическото тълкуване на разпоредбите на част IV („Наем на вещи”) на Особената част на ЗЗД води до извода, че законодателят използва израза „договор за наем” в смисъла на цялостната уредба на правата и задълженията във връзка с наетата вещ. До този извод може да стигнем като разгледаме внимателно разпоредбите на чл. 232, чл. 234 и чл. 236 ЗЗД:
1) Текстът на чл. 232 ЗЗД гласи : „Наемателят е длъжен да си служи с вещта за определеното в договора ползуване, а при липса на такова – съгласно предназначението й. / Той е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползуването на вещта.” От тук можем да направим извода, че законодателят не влага смисъл в израза „договор за наем” като просто правоотношение, което се изчерпва с посочените в чл. 228 от ЗЗД права и задължения, а го разглежда като комплекс от договорености между страните, които имат общ предмет.
2) Чл. 234 ЗЗД гласи : „Ако не е уговорено противното, наемателят може да пренаеме части от наетата вещ без съгласието на наемодателя. Но и в този случай той не се освобождава от задълженията си по договора за наем. / Относно ползуването от имота пренаемателят не може да има повече права от наемателя. / Пренаемателят е задължен спрямо наемодателя само за наема, който той дължи при завеждане на иска, без да може да противопостави плащанията, които е направил преждевременно.” Видно от тази разпоредба е, че изразът „договор за наем” отново е използван в смисъл на цялостната уредба на отношенията между основния наемател и наемодателя.
3) Съгласно чл. 236 ЗЗД: „Ако след изтичане на наемния срок използуването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок. / Ако наемателят продължи ползуването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.” – Тук отново е видно желанието на законодателя да използва фикция за продължение на действието на договора за наем. От втората алинея, чрез анализ на използвания израз „всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор” можем да направим извода, че както и в чл. 237 ЗЗД, така и тук, законодателят е имал предвид цялостната уредба на постигнатите договорености между страните. Така и Решение № 230 от 3.02.2010 г. на ВКС по т. д. № 52/2009 г., II т. о., ТК, докладчик съдията Мария Славчева, според което уговорена между страните неустойка в договора за наем продължава своето действие по силата на чл. 236, ал. 2 ЗЗД.
В заключение, считам че на въпроса остават ли задължителни акцесорните правоотношения за новия собственик на отдаден под наем имот по смисъла на чл. 237 ЗЗД, съгласно действащата уредба по ЗЗД, следва да се отговори положително. Видно от гореизложените аргументи, това е в съответствие с целта на закона, както и с достиженията на облигационноправната юриспруденция както в България, така и в тези държави, чието гражданско законодателство е най-близко до нашето. В случаите, при които срещу Вашия първоначален наемодател вече не може да бъде проведен успешен иск поради това, че последният вече не съществува и не са налице негови правоприемници, то е напълно в кръга на възможното да се проведе успешен иск срещу новия наемодател. От друга страна, в случаите при които придобиваме определен обект, който е отдаден под наем – задължително следва да се информираме за съдържанието на договора, по който е обвързан отчуждителя и, в случай, че е бил уговорен и даден депозит от наемателя – да изискаме от отчуждителя да ни прехвърли държането на депозита, което е най-добре да стане чрез тристранно споразумение между първоначалния наемодател, наемателя и придобиващия наетия обект.
[1] Виж „Облигационно право. Отделни видове облигационни отношения”, Александър Кожухаров, издателство ЮрисПрес, стр. 254.
[2] Виж „Облигационно право, обща част”, Ангел Калайджиев, издателство Сиби, стр. 509.
[3] Art. 12:201 PECL.
[4] Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale – Libro delle Obbligazioni 1941.
[5] „Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine.
Il peut, toutefois, expulser le locataire de biens non ruraux s’il s’est réservé ce droit par le contrat de bail.”
[6] Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 26 mars 2014, 13-10.698
[7] SECURITY DEPOSITS AND GUARANTIES UNDER LEASES, Real Property, Probate and Trust Journal, Vol. 1, No. 4 (Winter 1966), pp. 405-430, 548, Published by: American Bar Association.
